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如何在《商品房買賣合同》中約定違約責任條款
   在商品房買賣中,購房者在合同履行中的弱勢地位是顯而易見的,由于在簽訂合同之初購房者就會履行付款義務,而開發商的義務都在后面履行,所以,實踐中違約行為往往發生在開發商身上。所以,如何追究違約責任就成了一個重要問題,同樣的違約行為,有時會得到不同的結果,這就是不同的違約條款在起作用。所以,如何在《商品房買賣合同》中約定違約責任條款就顯得非常重要,購房者有必要引起重視。
   除交付的房屋有質量問題外,通常開發商的違約行為比較多的集中在延期交房、延期辦理產權證這兩個方面。那延期交房或延期辦理產權證的違約責任應當如何來約定呢?一般理解要按日約定違約金的標準比較合理,開發商的違約行為多持續一天,就要多承擔一些違約責任,比如日萬分之一、萬分之三、萬分之五等等,具體標準可以根據雙方的實際情況酌情確定。一般在實際操作過程當中應該高于銀行的貸款利率,否則很難起到制約開發商的作用。
   另外,還要在合同中明確約定“延期多長時間后,購房者有權提出解除合同,在這種情況下,開發商應該承擔什么樣的違約責任。”這個違約責任,建議要盡量合理,比如“如因此解除合同,由開發商承擔購房款的百分之幾十的違約金”,或者是“賠償在簽訂購房合同至解除合同期間,同一區域,同樣面積房屋的價格上漲數額”,要不就干脆約定“超過多少日視開發商為欺詐,雙倍返還購房款”。
   總之,違約責任條款越明確、越合理,對購房者越有利,如果開發商堅持只制訂非常輕的違約條款,不答應購房者的合理要求,那購房者就要認真想一想了,開發商如果真的有履行約定的誠意和把握,就不會忌諱違約責任條款;如果開發商堅持沒有制約力的形同虛設的違約責任條款,那就要考慮是不是開發商在簽訂合同時就已經預見了將來違約的可能性非常大?如果是這樣的話,對于購房者來說,是否購買房屋就要慎重考慮一下了。 
   作者:朱莉明 江蘇東大舟律師事務所律師
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